Appartementen kopen is veel leuker...

“Ga slim met je geld om. Appartementen kopen is veel leuker dan het kopen van de

typische consumptiegoederen, zoals gadgets en kleding.”

Intro

Mijn naam is Niels Braamse en sinds 2017 investeer ik in vastgoed. Ik zocht op dat

moment een impactvolle manier om spaargeld te beleggen. Via een familielid, die al actief was in het vastgoed, ben ik toen het vastgoed ingerold. Ik verhuur momenteel appartementen in Nederland en Ghana. In Nederland focus ik me zoveel mogelijk op mensen die hulp kunnen gebruiken, zoals bijvoorbeeld mensen uit een natraject van het Leger des Heils. In Ghana investeer ik, naast de appartementen voor

verhuur, in de bouw van nieuwe huizen voor de verkoop. Ik doe dit naast mijn normale

fulltime job en een jong gezin, en dat kan gewoon omdat in vastgoed investeren passief is.

Dat betekent dat ik er niet al te veel tijd in hoef te stoppen om er rendement uit te halen. Vastgoed is natuurlijk een heel breed begrip. Ik investeer zelf graag in projecten die zowel impact maken als een goed rendement. In deze video vertel ik meer over mijn vastgoedprojecten: https://www.youtube.com/watch?v=CEzctNL1AZY

Ik ben ooit begonnen met het investeren in vastgoed, omdat ik op deze manier wil werken aan mijn financiële vrijheid. Ik wil niet verplicht zijn om te werken tot mijn 70e, of afhankelijk zijn. Wie wel, zou je haast denken. Mocht je zelf ook interesse hebben om in vastgoed te investeren, heb ik wat belangrijke tips voor je beschreven in deze blog. Deze heb ik gebaseerd op mijn eigen ervaringen. Ik geef in deze blog dus geen financieel advies en ik ben geen financieel adviseur. Doe dus altijd je eigen onderzoek, en maak slimme keuzes die passen bij jouw financiële plaatje.

Je kent vast ook de bekende disclaimer: “Behaalde resultaten in het verleden, kunnen geen garantie bieden voor de toekomst.” Dat geldt dus ook bij vastgoed. Investeer niet in vastgoed in landen, zoals Ghana, zonder de kennis, ervaring en lokale netwerk dat je hiervoor nodig hebt.

Basics

Wat is ‘in vastgoed investeren’?

Vastgoed investeren betekent dat je geld investeert in een object zoals bijv. een

appartement of parkeerplaats met het doel om hier een rendement (winst) op te behalen, zodat je hierdoor meer geld verdient dan dat je in het project hebt geïnvesteerd.

Je hebt verschillende soorten ‘vastgoed-investeringsvormen’:

• Buy-to-lent: je koopt een object (bijv. een appartement) om deze te verhuren.

• Buy-to-flip: je koopt een object (bijv. een woning) om deze woning op te knappen en met winst door te verkopen.

Ps. Misschien denk je wel: En Rent-to-rent dan? Rent-to-rent is een vorm waarbij je een object huurt (bijv. een vakantiewoning) voor de lange termijn om dit object voor de korte termijn door te verhuren aan bijv. toeristen. Je hoort dit vaak als vastgoed investeren, maar ik zie dat zelf meer als een side-hustle in de rol van beheerder. Mijn expertise ligt hier niet, dus hier kan ik niet over adviseren.

Je zou bijvoorbeeld kunnen investeren in:

- Appartementen

- Huizen

- Parkeerplaatsen (ja, echt!)

- Garageboxen

- Vakantiewoningen

- Loodsen

- Commercieel Vastgoed (kantoren, winkels)

Waarom is vastgoed investeren interessant?

Investeren in vastgoed is een leuke manier om vermogen op te bouwen, omdat het je niet al teveel tijd kost, en het toch leuke rendementen kan opleveren. Ook als je jong bent, kan het een optie zijn om in vastgoed te investeren, omdat je nog veel tijd hebt om het rendement te laten groeien. Een voorbeeld: Een gemiddelde vastgoedinvesteerder houdt een appartement bijv. 10 jaar aan. In die 10 jaar heb je als rendement: maandelijkse huurbetalingen (bij bijv. een appartement is je netto opbrengst per maand +/- 100-250 euro na aftrek je maandelijkse kosten zoals o.a. de vastgoedhypotheek en VVE kosten), waardestijging van het object, en de aflossing van de lening. De meeste mensen kopen namelijk het vastgoed met geleend geld. Door de aflossing wordt de lening steeds lager, terwijl de waarde van je vastgoed hopelijk steeds meer wordt. En zo hou je dus mooi wat euro’s over als je de woning verkoopt.

Is vastgoed investeren iets voor mij?

Als je echt iets nieuws wilt leren, ingecalculeerde risico’s durft te nemen, je kennis up to date houdt, een startkapitaal van 15.000-50.000 euro hebt en open staat om slim met je geld om te gaan, is vastgoed investeren zeker iets voor jou. Ik vind vastgoed investeren zelf echt een leuke manier van investeren, omdat het verder gaat dan ‘alleen een pandje’. Er is een grote community van jonge, enthousiaste mensen actief die met vastgoed bezig zijn, elkaar online en offline ontmoeten en elkaar verder helpen. En je hoeft echt niet gelijk te denken aan een heel appartementencomplex. Je kunt ook klein beginnen: afhankelijk van het eigen spaargeld dat je tot je beschikking hebt, kun je beginnen met een kleine deal, zoals bijvoorbeeld een parkeerplaats. Enkele jaren geleden kon je in het centrum van Rotterdam bijvoorbeeld parkeerplaatsen kopen voor € 12.500,- die je een paar jaar later voor € 30.000,- kon verkopen. Als je wat ervaring hebt opgedaan, en meer eigen geld hebt opgebouwd, kun je bijvoorbeeld voor een appartement gaan.

Hoe start ik met vastgoed investeren?

Begin niet aan het investeren in vastgoed zonder de volgende stappen te hebben

doorlopen:

1. Financieel plan (zie Money Masterplan): budgeteer en onderzoek hoeveel geld je kunt investeren, zonder in de financiële problemen te komen als je dit geïnvesteerde geld verliest. Je investeert dus nooit met geld dat je niet voor langere termijn (minimaal 3 jaar) kunt missen.

2. Investeer in je ontwikkeling: doe een vastgoedcursus. De meeste goede cursussen

kosten +/- 2000 euro voor een weekend.

3. Blijf in je kennis investeren en houd je kennis en netwerk up-to-date. Dit kan alleen al via de talloze gratis content en seminars die je kunt vinden via social media en whatsapp groepen. Denk bijvoorbeeld aan Real Estate Masterclass (Rotterdam). Andere aanbieders zijn Thuiz Hypotheken, Great Property Experience, Activ of IBA. Hier leer je bijna alles wat je moet weten voor het investeren in vastgoed, zoals bijv. het afsluiten van een banklening, hoe maak je een goede deal qua inkoop van een appartement, wat zijn de belasting regels? Wat is normaal vermogensbeheer? Wanneer valt vastgoed investeren volgens de belastingregels onder normaal vermogensbeheer (box 3 of niet)?

Wat is er nog meer nodig?

Creëer een ‘team’ met goede vastgoedprofessionals om je heen en ga niet voor de

goedkoopste, maar voor de beste en snelste. Je hebt o.a. de volgende professionals

nodig: financieel adviseur, taxateur, bank, dealsourcers, makelaars, notaris,

verhuurmakelaar, onderhoudspartijen. Betaal je rekening altijd snel zodat deze

professionals graag voor je werken.

Is investeren in vastgoed risicovol?

Naar mijn persoonlijke mening, ligt het risico ligt niet zo zeer in het investeren van

vastgoed, maar zit het risico in de investeerder zelf. Koop je het verkeerde pand, kan dit uiteraard zeer ingrijpende gevolgen hebben. Denk bijvoorbeeld aan een object dat

onverhuurbaar is, door bijv. een kapotte fundering kunnen de kosten voor reparatie

oplopen tot meer dan 2000 euro per m2, als je pand dan ook niet verhuurbaar is, heb je dus een groot probleem. Dat is dan ook de reden dat ik een vastgoed cursus en advies van goede professionals van harte aanbeveel, zeker bij je eerste aankoop maakt dat het verschil tussen een miskoop en een mooie investering. Ik speel zelf altijd op safe, waardoor de kans dat dit fout gaat nog wel aanwezig is, maar een stuk kleiner.

Hoeveel geld heb ik hiervoor nodig?

Het geldbedrag wat je nodig hebt om te starten met vastgoed is afhankelijk van: 1. het

‘object’ (bijv. een parkeerplaats versus een appartement) dat je koopt en 2. of je met een lening van een bank/investeerder werkt, of niet. Voor een appartement heb je (normaal gezien) een lening nodig. Met de huidige en vernieuwde regels heb je voor het kopen van een appartement rond de 40.000-50.000 euro aan eigen inbreng nodig. Banken financieren tot 80-90% van de waarde in verhuurde staat (let op: verhuurde staat is dus niet de lege marktwaarde zonder huurder in de woning). Parkeerplaatsen kun je bijv. kopen vanaf +/- 12.500 EUR en garageboxen vanaf +/- € 20.000 EUR, wat voor investeerders vaak betekent dat ze dit kunnen doen zonder lening.

Als je de media moet geloven, zijn er ook veel cowboys in de vastgoedmarkt?

Er worden al vele jaren te weinig huizen gebouwd. Hierdoor is er de laatste jaren meer

vraag dan aanbod geweest, waardoor de huizenprijzen hoog waren. Ook de lage rente

zorgde ervoor dat mensen meer konden lenen en dus meer konden bieden op een

woning. Misschien heb je er zelf ook wel last van gehad in de race om een woning. De

overheid heeft vastgoedinvesteerders de afgelopen jaren aangewezen als de grote

zondebok van de problemen op de huizenmarkt, maar mijn ervaring is dat de overgrote meerderheid van vastgoedinvesteerders geen huisjesmelkers zijn en wel gewoon een goede prijs betalen. De huizenmarkt koelt nu weer af. Dat klinkt een beetje spannend, maar dit kan juist weer kansen bieden voor jou. De prijzen van woningen zakken waardoor je, als de rente niet te veel stijgt, makkelijker kunt instappen door wellicht goedkoper een object te kopen. Laat je vooral niet teveel leiden door alle verhalen dus. Ga vooral zelf op onderzoek uit. Eerst in je eigen financiën: is investeren überhaupt een optie? En vervolgens in de wereld

van vastgoed. Dan kun je daar al je vragen stellen en groeien in je kennis (en hopelijk ook in banksaldo).

Samengevat, als je wilt starten in de wereld van vastgoed, ben ik daar enthousiast over. Voor starters is het belangrijk om je eerst goed te verdiepen in de wereld van vastgoed investeren, door het volgen van een goede vastgoedcursus. Kies niet voor de goedkoopste, maar voor de beste. Investeer ook in een goed netwerk van mensen die hier veel mee bezig zijn, en met goede adviseurs. En zorg voor een goed startkapitaal, want de bank financiert lang niet alles meer.

© 2023 Niels Braamse